“新房改”後，改善買房盯準海淀
這是嚴肅君的第625篇推送
最近對“新房改”一詞，討論挺多。雖然還不是官方認定，但嚴肅君也看到了對未來樓市的兩種聲音：
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“保障歸保障，市場歸市場”。
北京現在的市場，新房賣不到指導價是事實；但不少項目，被限價卡住了，也是事實。
未來真的按需求劃定產品後，必然會帶來一系列變化：
1.土地供給模式會調整，土拍將取消限價，好地塊會被熱搶；
2.好盤、稀缺盤價格賣得比現在更高；
尤其在海淀，及海淀主要外溢區域，一定是熱搶的主戰場。
每一次海淀出讓地塊，都是“雙觸頂”成交。一開盤，也都是幾售幾罄。
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本週末纔開放樣板間的海淀豪宅香山樾，就已經衝上買房羣裡的熱議榜。
01
海淀的豪宅，是走流速的
豪宅演進至今，地段雖然已不再是衡量其價值的唯一標準，但無可厚非，地段是衡量豪宅價值的前提。
海淀這個標籤，就是豪宅熱銷的最大推手。
上一次海淀四季青集中供應還是2020年，頤和金茂府和香山壹號院。
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近千套豪宅也是走流速的。
關注土拍的盆友，也應該見識過四季青地塊的受歡迎程度。
主要原因還是，海淀供地很稀有。
近3年半，北京供地多達154宗，具體到海淀9宗，而香山別墅區，只有2宗。
嚴肅君盤點海淀供地發現，香山樾的地塊，容積率1.05，加上週邊綠地，綜合容積率甚至達到0.89。
是近十年海淀容積率最低的地塊，且面積最大。
看地塊價值除了硬性條件，二手房纔是，經過購買力反覆檢驗過的真實市場價。
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同區域內，類產品頤和金茂府，進入二手房市場，掛牌價已經超過15萬/平。
香山壹號院雖然沒有掛牌的房源，但價格嘍了一眼也是達到14.6萬/㎡。
香山樾的指導價12.1萬/㎡，這個價格只能是海淀改善供地的起點，不是終點。
爲什麼這麼說？除了供地稀缺，最終回到了區域實力。
2022年，海淀區佔北京全市GDP比重的四分之一，不過多贅述。
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但海淀供地很剋制，一來有底子，不靠賣地。二來在經濟下行期，實力就是強大的信心啊。
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所以，海淀永遠是海淀。
02
豪宅的價值，取決於窗外的風景
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嚴肅君曾說過，沒有景觀的大平層，只是大戶型。
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從聞名世界的大都會紐約曼哈頓中央公園，到老牌之都倫敦的肯辛頓宮-海德公園區域，其座標組合均爲“核心區域+絕版景觀”之組合。
10月31日，越秀地產和北京城建地產雙國匠聯袂之作—香山樾，“盛世香山 肇新時代”產品發佈，在北京頤和安縵酒店啓幕。
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讓嚴肅君印象深刻的是，前故宮博物院院長單霽翔老師提到的數字，三山五園規劃保護的核心地段有多大？
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68.5平方公里。
“北京老城是62.5平方公里，三山五園規劃保護的核心地段比老城還大一點，那麼這個地方就是會生態環境很好，歷史文化底蘊非常豐富，和老城形成兩個這樣的一個重點地區”。
香山樾近山而不靠山，距離香山主體2km距離，有良好的觀山視野。
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爲了融入西山景觀，在內部景觀上，香山樾也很用心。
三山五園保護區，限高12米，香山樾全部內化成4層的小洋房組成，樓間距20米以上，最大處樓間距達到43米。
不做高低配，沒有東西向，保證每一個樓棟的採光、通風和景觀擁有，也是開發商利潤向購房者居住舒適度的讓渡。
整體園林風格和規劃，香山樾溯源中國巔峰宋式審美。
利用項目“三面公園、一面西山”自然環抱的格局優勢，西側引西山入園，東側主動造園，屏蔽城市道路噪音。
園區內圍繞三棵百年古樹、關帝廟打造景觀節點。
歸納一下，主入口“開門見山”；樓間距拉大，可“宅間望山”；部分邊戶設計轉角窗，攬山景入室，爲“轉窗納山”。
這纔是打造豪宅的界面。
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03
純四居 改善供應社區
豪宅最終也來到了住這個層面。內化成項目，再看看香山樾的驚喜。
一是王炸戶型；
終改的客戶，是最挑剔的。
香山樾有五種戶型，從185平的四居，到275平的四居。
以231㎡的四居三衛戶型爲例，這款戶型突出的就是奢闊。
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面寬14米，約6.6米麪寬的客廳，而且餐廳與客廳等寬，單餐客空間就接近70㎡。
北側廚房空間可變，圖上是廚房+儲藏室&家政間，改造餘地很大，完全可以變爲中西廚，也可以把餐桌整合在廚房旁的多功能居室。
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主臥三分離衛浴和觀景浴缸的加入，更頂奢了。
二是顏值打造；
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豪宅的顏值，就是新房市場的天花板。
香山樾外立面採用了，藍眼睛石材、雅奢金鋁板及定製天青色仿汝窯陶板，把顏值拉滿。
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這顏值，配上山景，很絕。
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三是強強聯合的品牌保證；
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最後值得一提的是，在當下的房地產市場環境下，開發商的實力和口碑，越來越成爲購房者關注的重要側面。
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香山樾由越秀地產和北京城建聯合開發，南北雙強，一個是粵系國企開發商龍頭，另一個是素有“雙奧國匠”的美譽。
過往經驗也告訴我們，越是實力穩固企業開發的社區，穿越週期的能力也越強。
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本週末香山樾全新樣板間即將開放，在“當代隱奢豪宅範本”的大框架下，以理念創新、風格創新、空間創新等一系列空間營構巧思。
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互動時刻：
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當然，他們也認香山。
嚴肅君得到消息，香山樾做了185㎡、231㎡的樣板間週末開放，感興趣的寶子可以評論區或者後臺留言，嚴肅君約你一起去看看。